房地产项目并购方法与流程案例剖析.ppt 24页

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  房地产项目并购方法与流程案例剖析 主讲人:罗爱东 2018-09-20 掉职查询拜访、并购谈判与可行性研究 并购意向阶段 并购置卖结构与流程 目 录 * 思考与建议 * 案例配景 1、案例配景 * 2、并购意向阶段 1、生意方法选择。房地产项目并购的两种形式 项目不契正当定让渡条件的风险剖析及防范办法 《城市房地产办理法》第三十九条 以出让方法取得地盘应用权的,让渡房地产时,应当契合以下条件: (一)依照出让合同约定曾经支付全部地盘应用权出让金,并取得地盘应用权证书; (二)依照出让合同约定停止投资开辟,属于房屋建立工程的,完成开辟投资总额的百分之二十五以上,属于成片开辟地盘的,构成工业用地或许其他建立用地条件。 让渡房地产时房屋曾经建成的,还应当持有房屋一切权证书。 A公司要 求开立在自己名下 若何调和? 双方同时书面确认 甲公司要 求开立在买方 共管账户 * 2、共管账户设置。 并购意向金 * 3、并购意向金及排他期。 5债务债务 1股权结构 4合规查询拜访 掉职查询拜访 3项目近况 * 3、掉职查询拜访、并购谈判与可行性研究 2资产状况 6财务状况 3、掉职查询拜访、并购谈判与可行性研究 1、掉职查询拜访 (1)股权结构:股权代持或许股权质押等情况。 B股东宁愿出售30%股权,价格不低于其投入。B实践控制人是国资委,国有股权让渡必须在地下市场挂牌生意,不清除有其他竞争者出现。 若何处理? 3、掉职查询拜访、并购谈判与可行性研究 (2)资产状况:项目公司主要资产是地盘应用权。名下还有40套房产,需独自剥离。 (3)项目近况:40套房产中有15套需求赔偿给拆迁户,不满意赔偿计划,未停止产权生意。甲公司需高度存眷。 (4)合规查询拜访:四证不齐,地盘合同约定的开工日期和完工日期过期十分严重,有大年夜额罚款或疆土部分收回地盘风险。 (建立项目四证完整指的是:1、国有地盘应用证2、建立用地计划容许证3、建立工程计划容许证4、修建工程施工容许证。 3、掉职查询拜访、并购谈判与可行性研究 (5)债务债务:一期发卖终了,查到一张税务部分出具地盘增值税清理退税单。项目交付多年,未出现争议,可清除此风险。债务满是股东借钱。 (6)财务状况:项目公司总资产3亿元、负债2.9亿(股东借钱),股本0.1亿元。资产中2.5亿元是给拆迁户赔偿,若按7.5亿元股权收买,项目公司原始成本2.5亿元,另5亿元无税前列支凭证。增值税、地盘增值税和企业所得税税负较高,前期盈利压力较大年夜。 3、掉职查询拜访、并购谈判与可行性研究 2、可行性研究(专项小组市场调研、产品定位和成本收益测算) OR 4、并购置卖结构与流程 1、价格与生意完成门路。 甲与A签订正式协定。 1 2 甲借钱A公司3亿元,A收买股东B30%股权。 甲全部收买A公司100%股权,金额不超越7.5亿元。 留苦衷项 1、B挂牌文件中尽能够多论述项目风险,增加其他竞买者; 2、若A竞买B价格超越3亿元,多余资金甲不供给,全部收买控制在7.5亿元以内。 完成门路: 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 4、并购置卖结构与流程 2、生意流程(三个关键环节) 挂牌生意 竞买 胜利 处理拆迁户和存量房 生意 胜利 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 4、并购置卖结构与流程 3、资产剥离(40套存量房产不属于生意范围) 15套留在项目公司,处理拆迁户 A担负处理资产,甲公司全程合营 25套停止 剥离 处理收益归A 处理税费A承当 商按时间未处理 尾款不予支付 接受房产 A筹资处理,否则甲公司扣除尾款 产权交割 不接受房产 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击 4、并购置卖结构与流程 4、拆迁户处理 竞买保证金和意向金 超越3亿元局部甲不再垫付 设置高额背约条目(30%和70%股权) 预留尾款作为担保 背约处理准绳 B在产交所 挂牌生意 A竞买B价款3亿元 A没有按约定让渡股分 A担负存量房产 和拆迁处理 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击 4、并购置卖结构与流程 5、背约处理准绳 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击 生意共管账户可开立 在自力第三方 意向金尽可能不要带 有定金色彩 5、思考与建议 1、意向阶段 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 5、思考与建议 项目原始成本 和债务债务 关键风险点:地盘权属、计划、股权结构、实践控制人等 财务掉职查询拜访 司法掉职查询拜访 2、掉职查询拜访 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 点击添加文本 5、思考与建议 项目近况

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